Начните с выписки из ЕГРН: в ней указаны собственник, основание права, обременения, аресты и ограничения. Затем стоит запросить выписку о переходе прав, чтобы увидеть историю объекта: частая смена владельцев, короткий срок владения или переход по безденежным сделкам (дарение, наследство) требуют особого внимания. Проверьте продавца: паспорт, доверенность, дееспособность, семейное положение. Для ряда сделок нужно согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Выясните, кто зарегистрирован в квартире, в том числе лица, сохраняющие право пользования, например отказавшиеся от приватизации. Узнайте, нет ли несовершеннолетних собственников или использованного материнского капитала, не проходит ли продавец процедуру банкротства (сделки, совершённые незадолго до банкротства, могут быть оспорены), и совпадает ли фактическая планировка с технической документацией. Помните, что задолженность по капитальному ремонту переходит к новому собственнику.

Аванс и задаток — разные вещи. Задаток оформляется письменным соглашением (ст. 380 ГК РФ): если сделка сорвалась по вине давшего задаток, он остаётся у получившего, а если по вине получившего, тот возвращает двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). Аванс при срыве сделки подлежит возврату. Расписка без договора, без указания назначения платежа и без подтверждения получателя — типичная причина споров. Безопаснее всего расчёты через банковскую ячейку, аккредитив или эскроу-счёт: деньги получает продавец только после выполнения условий, например регистрации права на покупателя. Передача наличных без таких гарантий лучше всего не делать, а если делаете, то оформляйте документы, подтверждающие передачу.

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а переход права регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение обязательно, например, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (с рядом исключений), при сделках с недвижимостью несовершеннолетних и недееспособных, где к тому же нужно разрешение органов опеки, а также по договору ренты (ст. 584 ГК РФ). Нотариальную форму стороны могут выбрать и по своему желанию, чтобы дополнительно подтвердить личности, дееспособность и согласие супруга. Какая форма нужна в вашем случае, лучше выяснить до подписания договора.

Прежде всего нужно известить остальных участников общей собственности письменно о цене и условиях продажи (ст. 250 ГК РФ). У них есть месяц, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки. Если участники откажутся или не ответят, продавец вправе продать долю постороннему лицу по цене не ниже названной. Если сособственников не уведомили, любой из них в течение трёх месяцев может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Продажа доли постороннему лицу обычно удостоверяется нотариально, и нотариус проверяет, что уведомление было отправлено. Ошибки на этом этапе — частая причина оспаривания сделок, поэтому процедуру лучше пройти с адвокатом.

Основания недействительности перечислены в Гражданском кодексе РФ: обман, угроза, заблуждение, кабала, совершение сделки недееспособным или лицом, не понимавшим значения своих действий, мнимая или притворная сделка, нарушение требуемой формы, отсутствие необходимого согласия супруга или сособственника. Если сделка признана недействительной, каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное (ст. 167 ГК РФ). Сроки: оспоримую сделку можно оспорить в течение года, ничтожную — в течение трёх лет со дня начала её исполнения (ст. 181 ГК РФ). Если недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, он может истребовать её у добросовестного приобретателя (ст. 301 и 302 ГК РФ). Всё зависит от доказательств: договоры, переписка, платёжные документы, показания свидетелей и экспертизы.

Сначала определите, что именно было передано: задаток по письменному соглашению или аванс (ст. 380 и 381 ГК РФ). Соберите документы: расписки, договор, переписку, сведения о переводе денег. Направьте продавцу письменную претензию с требованием вернуть деньги в разумный срок. Если задаток внесён по соглашению и сделка сорвалась по вине продавца, вы вправе потребовать двойную сумму. Если деньги не возвращают, подаётся иск о взыскании долга и процентов за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ). Общий срок исковой давности составляет три года, но откладывать обращение не стоит, потому что доказательства и платёжеспособность продавца со временем могут измениться.

Перепланировку квартиры нужно согласовывать с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Если она сделана без согласования, её можно сохранить через суд при условии, что она не нарушает права и интересы других лиц и не создаёт угрозы безопасности (ст. 29 ЖК РФ). Самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ) в ряде случаев может быть признана собственностью по решению суда, если соблюдены условия: например, у вас есть права на участок, постройка соответствует требованиям и не создаёт угрозы. Для оформления дома и земли нужны документы на участок, технический план, заключения о соответствии нормам. Каждый случай индивидуален, поэтому сначала оцените риски: в некоторых ситуациях постройку могут снести.

Начинают с кадастрового инженера: он делает межевой план и выясняет, где проходят границы. Если в сведениях ЕГРН есть ошибка (реестровая ошибка), её можно исправить через орган регистрации или суд. Если сосед спорит или отказывается согласовывать границу, нужен иск об установлении границ, о признании результатов межевания недействительными или об устранении препятствий в пользовании участком. Требование собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, не ограничено сроком исковой давности (ст. 208 и 304 ГК РФ). Доказательствами служат межевые планы, акты согласования, схемы, показания свидетелей и заключение судебной землеустроительной экспертизы.

Спор регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ о долевом строительстве и законодательством о защите прав потребителей. За просрочку передачи квартиры застройщик платит неустойку, но порядок её расчёта и ограничения периодически меняются постановлениями Правительства, поэтому расчёт нужно делать по действующим правилам. Гарантийный срок на объект долевого строительства не менее пяти лет, на технологическое и инженерное оборудование не менее трёх лет (ст. 7 214-ФЗ). При недостатках участник вправе требовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов. Начинать нужно с письменной претензии, зафиксировав недостатки (акт осмотра, независимая экспертиза). Не подписывайте акт приёма-передачи с оговорками, не получив консультацию.