Начните с оценки рыночной стоимости: завышенная цена приводит к долгой продаже и последующему снижению, заниженная — к потере денег. Подготовьте документы: выписку из ЕГРН, документы-основания права, справку о зарегистрированных лицах, паспорт, согласие супруга (если оно требуется), при необходимости разрешение органов опеки. Приведите объект в порядок и сделайте качественные фото. Затем организуются показы, переговоры, внесение задатка (с письменным соглашением), подписание договора и регистрация права. Особое внимание уделите покупателю: если он использует ипотеку, сделка зависит от одобрения банка и оценки объекта, поэтому сроки лучше закладывать с запасом. Налоговые последствия продажи рассчитайте заранее (ст. 217.1 НК РФ).

Сначала определитесь с бюджетом, районом, типом дома и обязательными требованиями. Осматривайте объект лично, проверяйте состояние инженерных систем, документы и окружение. До внесения денег проверьте юридическую чистоту: выписку из ЕГРН, историю перехода права, обременения, зарегистрированных лиц, полномочия продавца, согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Предварительный договор и задаток оформляйте письменно. Расчёты проводите через банковскую ячейку, аккредитив или эскроу-счёт. После регистрации права получите выписку из ЕГРН, подпишите акт приёма-передачи, зафиксируйте показания счётчиков и убедитесь, что задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту учтены.

Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор на согласованных условиях, он составляется письменно (ст. 429 ГК РФ). В нём должен быть срок заключения основного договора; если срока нет, основной договор нужно заключить в течение года. Задаток оформляется письменным соглашением (ст. 380 ГК РФ): если сделка сорвалась по вине давшего задаток, он остаётся у получившего, а если по вине получившего, тот возвращает двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). Если соглашения о задатке нет, переданные деньги считаются авансом, который подлежит возврату. Поэтому важно прописать в документах, за что именно платятся деньги, и кто отвечает за срыв сделки.

Сначала вы получаете одобрение банка, в нём указан срок действия и сумма. Затем подбираете объект, который устроит и вас, и банк: проверка юридической чистоты, оценка стоимости, техническое состояние. Банк требует оценку объекта и страхование имущества от утраты и повреждения (ст. 31 Закона об ипотеке). Подписываются кредитный договор и договор купли-продажи, после чего документы подаются на регистрацию перехода права и ипотеки. Расчёты обычно проходят через аккредитив или банковскую ячейку: продавец получает деньги после регистрации. Если вы используете материнский капитал, нужно заранее учесть обязательства по выделению долей детям. Важно заложить в график запас по времени.

При продаже доли постороннему лицу нужно письменно известить остальных собственников о цене и условиях, у них есть месяц на преимущественную покупку (ст. 250 ГК РФ); сделка с долей, как правило, удостоверяется нотариально. Если собственник несовершеннолетний, сделки с его имуществом допускаются только с предварительного разрешения органов опеки (ст. 37 ГК РФ). Если при покупке использовался материнский капитал, дети должны получить доли в этом жилье, и это нужно учитывать при продаже. Супруг должен дать согласие на сделки, для которых требуется нотариальная форма (ст. 35 СК РФ). Такие сделки лучше готовить заранее: на согласования уходит несколько недель.

Доход от продажи жилья не облагается налогом, если вы владели им минимальный срок: три года в ряде случаев (например, наследство, дарение от близких родственников, приватизация, единственное жильё) или пять лет в остальных (ст. 217.1 НК РФ). Если срок меньше, нужно подать декларацию до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля (ст. 228 и 229 НК РФ). В некоторых случаях можно уменьшить доход на расходы на покупку или на установленный вычет. При покупке жилья вы вправе претендовать на имущественный налоговый вычет в пределах установленных лимитов (ст. 220 НК РФ). Правила и ставки периодически меняются, поэтому актуальные условия нужно проверять перед сделкой.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), на срок не более пяти лет, а если срок не указан, то на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Проверьте паспорт арендатора и его платёжеспособность, составьте акт приёма-передачи с описью имущества и состоянием квартиры, зафиксируйте показания счётчиков. Обеспечительный платёж (залог) прописывается в договоре с условиями возврата. Укажите размер и порядок оплаты, коммунальных платежей, ответственность за порчу имущества. Субаренда допустима только с согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ), расторжение регулируется ст. 687 ГК РФ. Арендатора лучше зарегистрировать по месту пребывания, а доходы от аренды учесть для налогов.

Услуги оформляются договором возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). В нём нужно указать, что именно делает исполнитель (подбор, показы, проверка, сопровождение сделки), цену и порядок оплаты (за этап или по результату), срок договора, эксклюзивный ли он, ответственность сторон и порядок расторжения. Заказчик вправе отказаться от договора, оплатив фактические расходы исполнителя (ст. 782 ГК РФ). Не стоит платить за услуги без договора и без чёткого перечня обязанностей. Хороший специалист не торопит сделку, объясняет риски и не берёт на себя то, что должны делать нотариус, банк или оценщик. Юридические гарантии результата сделки по закону не возникают, они зависят от проверки документов.

Типичные схемы: поддельные документы, продажа по доверенности умершего или недееспособного собственника, двойная продажа, подставные «собственники», предоплата без договора, давление «сегодня последний день», дешёвые объекты. Чтобы защититься, проверяйте выписку из ЕГРН, встречайтесь с собственником лично и сверяйте паспорт, проверяйте нотариальную доверенность в реестре на сайте нотариальной палаты, выясняйте историю объекта и мотивы продажи. Не вносите деньги без письменного договора, не передавайте наличные без расписки и безопасной схемы, пользуйтесь ячейкой, аккредитивом или эскроу. Если что-то настораживает, лучше остановить сделку и проконсультироваться.